Enteignung zum Zwecke der Vergesellschaftung

       Gelungener Start:
       15.000 Unterschriften am ersten Tag
       Seit dem 6. April dieses Jahres werden in Berlin Unterschriften gesammelt. Die Initiative Deutsche Wohnen & Co 
enteignen wirbt um die Unterstützung eines Volksbegehrens zur Vergesellschaftung der Berliner Bestände großer Immobilienkonzerne. Um einen offiziellen Antrag auf Einleitung eines Volksbegehrens zu stellen, müssen in den kommenden sechs Monaten über 20.000 Unterschriften gesammelt werden. Nach Angabe der Initiative kamen bereits am ersten Tag – auf der 
großen Demonstration Gemeinsam gegen Verdrängung und Mietenwahnsinn – über 15.000 Unterschriften zusammen, so dass es keinen Zweifel am Erfolg dieser ersten Stufe gibt. In der zweiten Stufe, dem eigentlichen Volksbegehren, muss innerhalb von vier Monaten per Unterschriftensammlung die Unterstützung von sieben Prozent der wahlberechtigten Berlinerinnen und Berliner dokumentiert werden. Zurzeit entspricht das etwa 170.000 Unterschriften. Ist auch diese Etappe erfolgreich, wird ein Termin für einen Volksentscheid festgelegt. Dieser ist erfolgreich, wenn 50 Prozent der Abstimmenden bei einer Wahlbeteiligung von mehr als 25 Prozent der Wahlberechtigten zustimmen. Es müssten also mehr als 600.000 Ja-Stimmen mobilisiert werden.
       Als die Idee für ein Volksbegehren zur Enteignung zum ersten Mal diskutiert wurde, konnten sich selbst die größten OptimistInnen nicht vorstellen, wie sehr diese Forderungen nicht nur die politischen Diskussionen in Berlin, sondern auch die 
Mieterinnen und Mieter der Stadt elektrisieren würden. In den bisherigen Umfragen von Meinungsforschungsinstituten gab es eine deutliche Zustimmung für die Forderung. Selbst in einer bundesweiten Umfrage befürworten 42 Prozent der Befragten die Enteignungsforderung – in den Städten ist der Anteil 
deutlich größer. Gerade weil die Mieten trotz vieler Anstrengungen der rot-rot-grünen Regierung in Berlin weiter drastisch 
steigen und die Verdrängungsangst für viele zum Alltag gehört, schreckt die vermeintliche Radikalität der Forderung nur wenige. Noch vor ein paar Jahren wäre ein Forderung nach Enteignung großer Immobilienkonzerne als linke Spinnerei ver-
spottet worden – inzwischen hat sich die Mietsituation für viele in der Stadt so zugespitzt, dass es kein jahrelanges Marx-
Studium mehr braucht, um zu dem Schluss zu kommen, dass private Geschäftsinteressen einer sozialen Wohnversorgung 
entgegenstehen.

       Was wird mit dem Volksbegehren konkret gefordert?
       Im sogenannten Beschlusstext der Initiative wird der Senat von Berlin »zur Erarbeitung eines Gesetzes zur Über-
führung von Immobilien sowie Grund und Boden in Gemein-
eigentum zum Zwecke der Vergesellschaftung nach Art. 15 Grundgesetz« aufgefordert. Im Gegensatz zu einem eigenen Gesetzestext wird im aktuellen Volksbegehren die konkrete 
Ausformulierung des Gesetzes an den Senat verwiesen. 
Klar formuliert sind dabei jedoch vier zentrale Forderungen:

1. Private Wohnungsgesellschaften, die mehr als 3.000 Wohnungen besitzen, sollen nach Artikel 15 Grundgesetz enteignet und ihre Bestände in Gemeineigentum überführt werden.
2. Die betroffenen Unternehmen sollen deutlich unter Marktwert entschädigt werden.
3. Zur Verwaltung der Bestände soll eine Anstalt öffentlichen Rechts (AöR) neu geschaffen werden. In deren Satzung wird festgehalten, dass die Bestände der AöR nicht privatisiert 
werden dürfen.
4. In der AöR sollen die in Gemeineigentum überführten Bestände unter mehrheitlich demokratischer Beteiligung von Stadtgesellschaft und MieterInnen verwaltet werden.

Die Forderung der Initiative geht also über eine reine Kommunalisierung hinaus und zielt auf die Demokratisierung der 
landeseigenen Wohnungsunternehmen selbst. Bereits der Mietenvolksentscheid, der 2015 vom damaligen Senat durch ein eigenes Wohnraumversorgungsgesetz vorzeitig abgefangen wurde, hatte eine Überführung der landeseigenen Wohnungsbaugesellschaften in eine Anstalt öffentlichen Rechts zum Ziel. Anders als in den unternehmerischen Gesellschaftskonstrukten einer GmbH oder Aktiengesellschaft im Landesbesitz erhoffen sich die Initiativen von einer öffentlichen Gesellschaftsform 
wie der AöR eine konsequentere soziale Ausrichtung der Unternehmenspolitik der landeseigenen Wohnungsbaugesellschaften. Es geht in dem angestrebten Volksbegehren also nicht nur um mehr öffentliche Verantwortung für das Wohnen in Berlin, 
sondern auch um eine wirklich öffentliche Kontrolle der landeseigenen Wohnungswirtschaft.

       Wen betrifft die Enteignungsforderung?
       Da eine Enteignungsforderung eine allgemeine Begründung braucht, hat die Initiative Deutsche Wohnen & Co. 
enteignen einen Schwellenwert von 3.000 in Berlin verwalteten Wohnungen vorgeschlagen. Von der Enteignungsforderung 
ausgenommen sind Wohnungsbaugesellschaften und Genossenschaften, die qua Satzung und Struktur im Interesse der Bewohnerinnen und Bewohner wirtschaften.
       Da die Eigentümerstruktur in Berlin – wie in den meisten deutschen Großstädten – vor allem von PrivatvermieterInnen und kleinen Wohnungsunternehmen bestimmt wird, betrifft 
die Enteignungsforderung nach Angaben der zuständigen Senatsverwaltung zehn Wohnungsunternehmen, die insgesamt etwa 240.000 Wohnungen bewirtschaften. Darunter finden sich nicht nur börsennotierte Branchenriesen wie die Deutsche 
Wohnen (111.500 Wohnungen in Berlin) und Vonovia (44.000 Wohnungen in Berlin) sondern auch eine Reihe von Unternehmen, die ihr Geschäftsmodell selbst im Namen tragen: ADO Property (22.200), Covivo (15.700), Akelius Residential Properties (14.000), TAG Immobilien (9.900), Grand City Properties S.A. (8.000), BGP Group / BGP Investment (8.000) und D.V.I. Deutsche Vermögens- und Immobilienverwaltung (3.800).
       Selbst der in Sachen Enteignung eher skeptische Tagesspiegel beschreibt die Mehrzahl der Enteignungskandidaten als »Investmentgesellschaften, die eher Renditen im Blick haben« (Tagesspiegel, 05.04.2019: Zehn Unternehmen droht in Berlin die Enteignung). Öffentliche Diskussionen gab es um die Hilfswerk-Siedlung der evangelischen Landeskirche, die mit ihren 6.000 Wohnungen auf der Liste der Senatsverwaltung gelandet war, obwohl sie als sozialer Wohnbauträger Angebote für 
Wohnungslose und soziale Benachteiligte bereithält. Während sich die Initiative eindeutig zu Wort gemeldet hat (»Die Hilfswerk-Siedlung gehört unseres Erachtens nicht auf die Liste.«), gab es von Senatsseite noch keine Reaktion auf die umstrittene Aufnahmen des kirchlichen Bauträgers auf die Enteignungsliste. Eine abschließende Festlegung wird erst mit der Formulierung des Gesetzes fällig.

       Enteignung? Geht das überhaupt?
       In den Argumenten der meisten Parteien und der Immobilienlobby wird zum Thema Enteignung die tiefsitzende 
Angst vor sozialistischen Verhältnissen mobilisiert. Von DDR 2.0 ist schnell die Rede und von Zuständen wie in Venezuela. Dabei wird gern übersehen, dass planungsrechtliche Enteignungen 
für Autobahnen, Kohlegruben und Flughäfen seit eh und je zur Praxis der Stadt- und Regionalentwicklung gehören.
       Etwas wohlwollendere Stimmen beziehen sich auf den Artikel 14 des Grundgesetzes, in dem nicht nur der Schutz des Eigentums (»Das Eigentum und das Erbrecht werden gewährleistet«, Art. 14 (1) GG) garantiert wird, sondern auch die Sozialpflichtigkeit des Eigentums (»Eigentum verpflichtet. Sein Gebrauch soll zugleich dem Wohle der Allgemeinheit dienen« Art. 14 (2) GG) bestimmt wird. Unter Art. 14 (3) schließlich wird auch die Enteignungsoption eingeräumt: »Eine Enteignung ist nur zum Wohle der Allgemeinheit zulässig. Sie darf nur durch Gesetz oder auf Grund eines Gesetzes erfolgen, das Art und Ausmaß der Entschädigung regelt. Die Entschädigung ist unter gerechter Abwägung der Interessen der Allgemeinheit und der Beteiligten zu bestimmen.« (Art. 14 (3) GG).
       Noch konkreter wird Artikel 15 des Grundgesetzes. 
Dort heißt es: »Grund und Boden, Naturschätze und Produktionsmittel können zum Zwecke der Vergesellschaftung durch ein Gesetz, das Art und Ausmaß der Entschädigung regelt, in Gemeineigentum oder in andere Formen der Gemeinwirtschaft überführt werden.« (Art. 15 GG). Die Initiative Deutsche 
Wohnen & Co enteignen bezieht sich auf eben diesen Verfassungsgrundsatz und begründet damit die Möglichkeit der 
Überführung von größeren Wohnungsbeständen in öffentlichen und gemeinwirtschaftlich verwalteten Besitz.
       Mittlerweile liegt eine Reihe von juristischen Gutachten und Stellungnahmen vor, die sich vor allem mit der verfassungsrechtlichen Zulässigkeit der Forderung befasst haben. Eine 
Ausarbeitung des wissenschaftlichen Dienstes des Bundestages^[1] sowie drei Rechtsgutachten im Auftrag der Senatsverwaltung^[2] kommen eindeutig zum Schluss der Zulässigkeit des Vorhabens. Einzige Ausnahme dabei bildet ein Rechtsgutachten des konservativen Verfassungsrechtlers Helge Sodan im Auftrag des 
Verbandes Berlin-Brandenburgischer Wohnungsunternehmen (BBU)^[3]. Er bezieht sich in seiner Kritik vor allem auf den noch stärkeren Schutz des Eigentums in der Berliner Landesver-
fassung. Ob sich diese Perspektive durchsetzt ist fraglich. Herr Sodan hatte in der Vergangenheit auch schon den Mindestlohn und das Zweckentfremdungsverbot für unrechtmäßig erklärt – die bekanntermaßen beide umgesetzt wurden.
       Neben der grundsätzlichen Zulässigkeit der Forderung nach Enteignung verwiesen die drei Gutachten der Senatsverwaltung auch darauf, dass eine Entschädigung unter Marktwert erfolgen kann, wenn das Ziel der Sozialisierung anders nicht 
zu sichern ist. Insbesondere sei es nicht Aufgabe des Staates, die in den Buchwerten eingeschriebenen Gewinnerwartungen der Konzerne zu bedienen. »Im Ergebnis bedeutet dies«, so einer der Gutachter, »dass die festzulegende Entschädigung den Verkehrswert der vergesellschafteten Wohnimmobilien deutlich unterschreiten kann«. Leider hat die zuständige Senatsverwaltung bei der Kostenschätzung des Volksbegehrens die eigenen Gutachten nicht wirklich ernstgenommen und veröffentlichte eine eher klassische Marktwertanalyse mit einem Kostenbetrag von 29 bis 36 Mrd. € für die 240.000 Wohnungen. Die Kostenschätzung der Initiative basiert auf Ertragswertberechnungen, die von den aktuellen Mieteinnahmen ausgehen und kommt auf einen Betrag zwischen 7 und 17 Mrd. € für die Entschädigung.
       In den begonnen Debatten zeigt sich, dass der Frage der Kosten eine zentrale Bedeutung zugemessen wird. Mangels stichhaltiger Sachargumente fokussieren sich die Stimmen gegen die Enteignung auf die hohen Kosten und die damit verbundenen haushaltspolitischen Folgen für das Land Berlin. Doch angesichts der überraschend großen und vielstimmigen Sympathie für das Volksbegehren hat die Initiative Deutsche Wohnen & Co enteignen viel Wind im Rücken. Denn all jene, die sich eine Enteignung grundsätzlich vorstellen können, werden auch verstehen, dass eine Entschädigung nicht zum Höchstpreis der Gewinnerwartung erfolgen kann.
       David Madden und Peter Marcuse haben in ihrem 
letzten Buch das Grundproblem der Wohnungsfrage sehr präzise auf den Punkt gebracht: »Es gibt einen stetigen Konflikt zwischen dem Wohnen als zu Hause und dem Wohnen als Immobilie.«^[4]– in Berlin wird dieser Konflikt sehr grundsätzlich ausgetragen, denn mit den Enteignungsforderungen verbunden ist nichts weniger als die Frage, ob das Wohnen dem Markt überlassen oder in öffentlicher Verantwortung bewirtschaftet werden soll.
       Der Erfolg der Initiative für ein Volksbegehren bemisst sich nicht nur an den gesammelten Unterschriften, sondern auch an dem deutlichen Diskurswechsel in den wohnungspolitischen Debatten. Dafür stehen nicht nur die neidisch-erstaunten Berichte in internationalen Zeitungen, sondern auch die bundesweite Resonanz. Selbst in der sonst eher bieder argumentierenden Mittelbayrischen Zeitung wird mit Verständnis in die Hauptstadt geschaut. In einem Kommentar heißt es: »Und so treibt schließlich die Not, sich das Wohnen in Städten nicht mehr leisten zu können, viele Menschen auf die Straße. Ihre radikale Forderung nach Enteignung ist daher verständlich. Die Berliner Initiative will nicht nur das Symptom bekämpfen: 
die teuren Mieten. Sie will das Problem an der Wurzel packen: bei den profithungrigen Konzernen« (Mittelbayerische Zeitung, 07.04.2019).

Andrej Holm ist Stadtsoziologe am Institut für 
Sozialwissenschaften an der Humboldt-Universität Berlin. Seit Ende der 1990er-Jahre forscht er zu Fragen der Stadtentwicklung und Wohnungspolitik. Holm ist Aktivist in verschiedenen stadtpolitischen 
Initiativen und bringt seine wissenschaftliche Expertise seit vielen Jahren aktiv in wohnungspolitische 
Diskussionen ein.

Fußnoten

Andrej Holm ist Sozialwissenschaftler und wissenschaftlicher Mitarbeiter an der Humboldt-Universität zu Berlin. Seine Themen sind die Stadt- und Wohnungspolitik sowie die damit verbundenen gesellschaftlichen Konflikte.